OLEH YASMIN RAMLAN
Ketika Malaysia berdepan lebihan bekalan rumah tidak terjual dan isu kemampuan memiliki rumah yang semakin meruncing, pakar mencadangkan pelaksanaan cukai kekosongan bagi menggalakkan pemilik hartanah dan pemaju menggunakan unit kosong dengan lebih efektif.
Polisi yang telah diguna pakai di bandar seperti Vancouver dan Melbourne itu bertujuan mengelakkan hartanah kediaman dibiarkan kosong, kebiasaannya dengan harapan nilai hartanah meningkat dengan mengenakan penalti kewangan.
Bagaimanapun, menurut ahli ekonomi, cukai kekosongan yang berkesan memerlukan reka bentuk dasar yang cermat, penguatkuasaan yang kukuh, serta pengecualian bersasar supaya ia menepati dinamika pasaran Malaysia tanpa membebankan pemilik rumah secara tidak adil.
Profesor Emeritus Barjoyai Bardai dari Universiti Sains dan Teknologi Malaysia berkata, cukai kekosongan seharusnya menyasarkan pemaju yang membina unit melebihi permintaan pasaran dan membiarkannya tidak terjual sambil menunggu keadaan pasaran yang lebih menguntungkan dan bukannya pemilik rumah yang mempunyai lebih daripada satu hartanah.
[caption id="attachment_711059" align="aligncenter" width="695"]
Pakar Ekonomi, Prof Emeritus Dr Barjoyai Bardai ketika di temubual di Malaysia University of Science and Technology (MUST), Petaling Jaya pada 10 Julai 2025. Foto HAFIZ OTHMAN/MEDIA SELANGOR[/caption]
Beliau menjelaskan bahawa ramai pemilik hartanah berganda bukanlah spekulator, sebaliknya mungkin kerana tidak mampu menyewakan rumah tambahan mereka.
"Mereka tidak sepatutnya dikenakan cukai kerana bukan niat asal mereka untuk meraih keuntungan, keadaan semasa yang menyukarkan mereka untuk menyewakan rumah. Jadi cukai ini seharusnya disasarkan kepada pemaju," katanya kepada Media Selangor.
Dalam jangka masa pendek, katanya, cukai kekosongan ke atas pemaju akan memberikan tekanan terhadap harga rumah, meskipun kesannya mungkin sementara kerana mereka akan menyesuaikan strategi untuk mengurangkan kerugian.
"Sebagai contoh, jika terdapat 20,000 unit sedia dijual yang masih belum terjual, cukai ini akan memaksa pemaju menjual hartanah tersebut walaupun di bawah harga pasaran bagi mengelak dikenakan cukai. Itu semestinya berita baik bagi pembeli.
"Namun dalam jangka panjang, pemaju mungkin mula mengambil kira cukai kekosongan dalam strategi perniagaan mereka. Apabila mereka merancang pembinaan rumah baharu, mereka akan mempertimbangkan keuntungan modal serta kadar sewa.
"Dengan cara ini, pemaju akan menemui cara untuk mengekalkan atau meningkatkan keuntungan mereka, contohnya dengan menyewakan unit berlebihan sebelum menjualnya," katanya sambil menambah bahawa hartanah tidak terjual adalah satu pembaziran sumber dan kapasiti.
Pada 9 Mei, Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta melaporkan dalam Laporan Pasaran Hartanah bahawa nilai transaksi hartanah Malaysia menurun sebanyak 8.9 peratus pada suku pertama (Q1) 2025 kepada RM51.42 bilion berbanding suku pertama tahun lalu.
Jumlah transaksi juga dilaporkan menurun sebanyak 6.2 peratus tahun ke tahun, dengan 97,772 transaksi dicatatkan pada Q1 2025 berbanding 104,194 pada tahun 2024, meskipun terdapat pertumbuhan aktiviti pembinaan dalam subsektor hartanah kediaman.
Barjoyai berkata selain cukai kekosongan, satu alternatif untuk mengurangkan lambakan hartanah ialah memberi insentif kepada pemaju untuk melengkapkan rumah secara separa dan menyewakannya sementara menunggu kitaran ekonomi bertambah baik.
Definisi jelas 'Kekosongan'
Ahli ekonomi dan pensyarah adjung Universiti Teknologi Petronas (UTP), Samirul Ariff Othman mencadangkan pihak berkuasa tempatan (PBT) melaksanakan cukai kekosongan yang lebih praktikal, namun beliau mengingatkan bahawa ia memerlukan penyelarasan antara kuasa di bawah Akta Kerajaan Tempatan 1976 dan peraturan hartanah persekutuan di bawah seliaan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT).
Beliau berkata PBT boleh memanfaatkan mekanisme sedia ada seperti kadar penilaian bagi mengenakan surcaj terhadap hartanah kosong.
Namun begitu, beliau berkata ia memerlukan pindaan terhadap undang-undang kecil dengan kelulusan kerajaan negeri, serta integrasi data kekosongan melalui kerjasama dengan agensi seperti Tenaga Nasional Berhad (TNB), Pengurusan Air Selangor Sdn Bhd (Air Selangor), dan Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN).
"Walaupun sokongan persekutuan meningkatkan keabsahan, pelaksanaan melalui PBT yang disokong oleh undang-undang negeri boleh dilaksanakan dari segi pentadbiran," katanya.
Samirul menambah antara faktor utama kejayaan cukai kekosongan ialah definisi yang jelas tentang 'kekosongan', yang seharusnya berdasarkan kriteria objektif seperti penggunaan utiliti dan tempoh minimum kekosongan, dengan pengecualian diberikan untuk kes sah seperti pertikaian undang-undang.
Faktor lain termasuk pelaksanaan secara berperingkat bagi mengelakkan kejutan pasaran dan memastikan ia menyokong perumahan mampu milik serta penguatkuasaan berdasarkan data.
Beliau turut menyatakan bahawa dalam jangka pendek, cukai kekosongan boleh menggalakkan pemilik hartanah untuk menyewa atau menjual unit kosong, sekali gus mengurangkan tekanan bekalan dan menstabilkan kadar sewa, khususnya di kawasan yang mengalami lebihan bekalan.
"Jika disasarkan dengan baik dan dilaksanakan secara berperingkat, ia akan meredakan spekulasi, meningkatkan kecekapan pasaran, dan menyokong akses perumahan yang lebih saksama terutamanya di zon pertumbuhan bandar seperti Petaling Jaya, Subang Jaya, Shah Alam dan Cyberjaya," kata Samirul.
Walaupun terdapat risiko tentangan daripada pemaju dan pemilik hartanah, Samirul menegaskan bahawa dengan komunikasi yang baik dan pelaksanaan yang adil, cukai kekosongan boleh membantu meningkatkan kemampuan memiliki rumah dan memupuk dinamika pasaran yang lebih sihat.
[caption id="attachment_159953" align="aligncenter" width="743"]
Salah sebuah pangsapuri yang menawarkan Skim Smart Sewa di Jalan Kapar, Klang. Foto SELANGORKINI[/caption]
Apa patut dilakukan oleh Selangor?
Barjoyai dan Samirul berpendapat Selangor boleh menerajui pelaksanaan cukai kekosongan, dengan PBT memainkan peranan proaktif dalam menangani isu hartanah kosong sambil mengimbangi kebimbangan kemampuan memiliki rumah.
Barjoyai berkata Kerajaan Negeri boleh mencontohi model antarabangsa seperti di Vancouver, di mana cukai kekosongan dilaksanakan dan dikutip oleh PBT.
Samirul pula berkata Selangor boleh memperkenalkan cukai atau menyediakan insentif bagi memastikan hartanah tidak dibiarkan kosong.
"Perintis pertama cukai kekosongan Selangor boleh menjadi pelopor kepada model tadbir urus perumahan bandar baharu di Malaysia. Pelaksanaan perlu dimulakan di kawasan lambakan dengan struktur cukai berperingkat, definisi kekosongan yang kukuh dan pengecualian yang ditetapkan dengan jelas.
"Pengalaman global menunjukkan bahawa dengan penguatkuasaan berasaskan data dan ketelusan, cukai ini boleh membetulkan ketidakseimbangan pasaran tanpa menjejaskan keyakinan pelabur jangka panjang.
"Inisiatif seiring rebat, kerjasama awam-swasta dan skim sewa beli boleh membantu mengurangkan impak serta menyelaraskan pasaran perumahan dengan matlamat kesaksamaan dan kemampuan memiliki rumah di peringkat nasional," kata Samirul.
